在建长租公寓 交租起纠纷

市民杨女士反映，其通过某中介公司租了一套在建的酒店式公寓，总价43万元，租期29年（主租赁合同10年，补充租赁合同19年）, 约定一年零九个月后收楼使用，预付租金5万元，二期租金8万元在30天内付清。杨女士还与对方安排的某金融公司签订了抵押自住房产的贷款合同，5年分期贷款30万元以便付清29年租金余款。

正当杨女士积极筹措二期租金时，中介打来电话催促，要求马上交齐8万元才可拿回合同原件，称其银行流水账单不符合贷款要求, 贷款月息将从3.5厘升至8厘。杨女士质疑其为何不按合同约定时限交付二期租金，并随意上涨利息时，对方却威胁杨女士尽快交款，否则产生滞纳金，后果自负。

杨女士觉得不妥，但接下来的查证结果更让她不安，租房给她的公司并非该项目租赁所有权人。该项目由村经济联合社（简称A）与B公司合作开发村经济发展留用地。由A规划报建××广场项目，B公司将该项目出租给C公司。现C公司将尚在打地基阶段的在建房约三千套拿出来放租。该项目在属地街道出租屋管理中心的查询结果显示，没有相关项目租赁备案信息。

杨女士说，其自住房产已抵押，租赁及贷款合同原件均在对方手中，是否继续履行合同使她陷入进退两难境地。

消委点评

本案例中房产尚处于在建阶段，签约时未取得不动产物权证，是属于不得出租的房屋。合同租期29年，超出《合同法》对有效租赁期限20年的规定。

由村集体用地建设的长租公寓，在未取得不动产物权证前，不符合出租的法定条件，不具备办理租赁合同备案条件。杨女士在未收楼前被要求预付并贷款付清29年租金是违反上述法律及《广州市利用集体建设用地建设租赁住房试点实施方案》规定的。

本案例中房子尚未建成，一旦建房过程中出现资金断裂或投资者抽逃资金等原因导致房屋最后没有顺利建成，购买了几十年租权的租户则无法取得房屋的使用权。

这种只有“使用权”的房屋，即便能收楼使用，但在房屋今后因征收、征用或因其他原因灭失的情况下，“购买者”能得到的补偿或赔偿也非常有限。如出现长租公寓运营方挪用租金或经营不善而破产的情况，本该是低风险的租房就演变成了一项需要房东和众租客为“公司经营破产”买单的重大经济纠纷，将严重影响租房市场正常发展。