房价大涨，开发商“举报”自己无证销售想毁约？

今年2月，西安一家开发商将12名购房者告上法庭，要求判定当初与购房者签订的合同无效，收回这些本已经卖出去的房源。开发商起诉的理由是，在2016年与购房者签认购合同时，项目没有取得预售许可证。也就是说，开发商变相举报自己“无证销售”。

有购房者表示，2016年签认购合同时，价格为每平米7000元左右，今年9月时，项目的销售备案价达到每平米24000元左右。

近日，西安市中级人民法院对该案作出终审判决。

开发商“举报”自己无证卖房想毁约 被二审驳回

据西部网报道，12月29日，西安市中级人民法院对上诉人李琛茹与被上诉人西安闻天科技实业集团有限公司（以下简称闻天公司）确认合同无效纠纷案作出终审判决，判决撤销西安市长安区人民法院一审判决，驳回闻天公司确认合同无效的诉讼请求。

闻天公司诉李琛茹确认合同无效纠纷一案，西安市长安区人民法院于2018年6月14日一审宣判，判决闻天公司与李琛茹于2016年4月25日签订的认购合同无效。宣判后，李琛茹不服提出上诉，西安市中级人民法院依法立案受理，组成合议庭公开进行了审理。

法院经审理查明，闻天公司于2011年4月15日取得案涉房地产“紫杉庄园”项目的土地使用权证，2012年1月19日取得建设用地规划许可证，案涉房地产项目于2016年5月动工建设。2016年4月25日闻天公司与李琛茹签订了认购合同，李琛茹依约支付了全部房款。2017年5月主体封顶，6月2日取得建设工程规划许可证，7月27日取得建筑工程施工许可证。2018年2月12日，闻天公司以案涉房屋未取得商品房预售许可证为由，将李琛茹起诉至法院，请求确认双方签订的认购合同无效。2018年6月8日闻天公司取得案涉项目的商品房预售许可证。二审期间，李琛茹申请撤回上诉，法院经审查依法不予准许。

西安市中级人民法院经审理认为：

双方合同的名称虽为“紫杉庄园内部认购合同”，但合同对买卖双方当事人名称、商品房基本情况、商品房价款、付款方式、付款时间等内容进行了明确约定，合同内容已经具备了商品房预售合同的主要条款。闻天公司与李琛茹在诉讼中也均认可签订商品房预售合同是双方当事人的真实意思表示，且在合同签订当日李琛茹即支付了房屋总价款1204000元。

根据《中华人民共和国合同法》第四十四条第一款和《最高人民法院关于适用<中华人民共和国合同法>若干问题的解释（二）》第一条规定，双方之间形成了商品房预售合同法律关系。

闻天公司在自身合同目的已经实现情形下，非但不积极履行应尽的合同义务，面对房地产市场出现价格大幅上涨，反而主张合同无效的做法，违背诚实信用原则。

现闻天公司以自身原因造成的违法事实为由提起本案诉讼，真正目的在于获取超出合同预期的更大利益。

案件回顾：房价大涨后，开发商举报自己无证销售

据央视财经报道，今年2月，西安一家开发商闻天公司将12名购买了该公司房子的购房者告上法庭，要求判定当初与购房者签订的合同无效，收回这些本已经卖出去的房源。

被起诉的购房者陈女士：因为开发商收购了他们的项目，所以要退购房款给我们，收回房子。我说我已经交了全款，只是你现在没有完工，没有交给我，但房子是我的，然后对方说开发商收购的要求是净盘收购。

陈女士口中的开发商，指的是西安龙湖地产。记者了解到，这家公司在2017年12月26日收购了闻天公司60%的股权，而购房人认为，闻天公司收回房子，是因为在被西安龙湖地产收购时向后者承诺清退业主。在与购房人协商时，闻天公司允诺按20%的标准给陈女士补偿过去两年的利息，加上原购房款，一共200多万元。但陈女士坚决反对这样的方案。

被起诉的购房者陈女士：第一，现在要摇号买房，我不能保证我有那么好的运气能摇上号；第二，现在的房价已经翻番了。

2016年购房者签认购合同时，价格为每平米7000元左右，如今，项目的销售备案价达到每平米24000元左右。即便拿着退款和利息，如今也不够这套房子的首付。

由于双方未能达成一致，开发商于今年2月份向12位业主提起诉讼，以2016年与购房者签认购合同时，项目没有取得预售许可证为由，要求法院判处合同无效。随后，法院一审判决，支持了开发商的诉求。对于这样的结果，购房者表示不服。

据华商报报道，8月14日，西安中院二审开庭。上诉人的代理律师认为，涉案房屋已经具备办理商品房预售许可证的客观条件，闻天公司故意阻挠合同生效条件成就，于办理预售证前夕将其起诉至法院进行恶意诉讼，原判并未对此事实进行认定；涉案房屋已经取得商品房预售许可证，上诉人与被上诉人所签订的合同应认定为有效。

同时，上诉人认为，未取得预售许可证所签订的房屋买卖合同属于效力待定合同，并非一律无效；涉案合同是附生效条件的效力待定合同，所附生效条件已经成就，应依法驳回被上诉人的原审诉讼请求。

上诉人还说，类似本案的情况目前西安并非个例，原判严重不符法律的价值导向，违背公平正义的价值理念，破坏房地产市场正常的经营秩序。