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台州楼市2022年下跌还是上涨?

来源:首辅房产作者:俏说纷纭发布时间:2022-2-15点击:1623 人次

2021年,台州楼市的总体走势是高开高走,上半年处于量价齐升状态,下半年密集调控后,开始有所回落,特别是二手房市场步入寒冷的冬天。

那么,2022年楼市走势又会如何?

一、2021年楼市走势回顾

2021年,台州市的新房市场,迎来了供销两旺的景象,量增自然价升,特别是椒江区,因为区位优势在这几年开始逐步显现,吸引了一定域外投资者的热情。

据统计,全市全年新房共签约超11万件(含车位、商铺、办公),比2020年近10万件增长了不少。

来自楼盘网的数据显示,全市新房均价呈现出高开高走的走势。分区域来看,仅有黄岩、路桥两区高开低走之势,椒江区、集聚区、天台县下半年后则进入横盘状态,临海市、温岭市、玉环市、仙居县和三门县等多数县市则在下半年开启一波补涨行情。

从台州房管政务网上公开的新房签约数据来看,2021年房价下跌区域反而有所放量,而补涨的县市签约量明显处在萎缩状态。

2021年,台州二手房市场,在下半年进入封冻状态,从多家房产中介的业务来看,成交量大幅萎缩。虽然有个别急于出手的房东会降价出售,但不能代表市场的主流已发生改变。

台州二手房报价数据来源:安居客

来自各大房产网站的二手房报价数据显示,各个小区二手房的价格都没有出现明显的松动迹象。

总体来看,台州房地产市场也和全国大多数城市一样,一二手房也存在价格倒挂现象,说明市场对未来的总体预期没有发生明显变化,显然有利于市场健康平稳发展。

二、2022年楼市走向展望

2022年春节,虽然各大楼盘的售楼处有点冷清,但台州房地产市场的总体走势,目前还不会有大的变化,随着天气的回暖,相信市场的热度会有所回升。

(一)从成交量看短期市场走势。

黄岩、路桥两区去年新房下跌已有一定空间和幅度,而且明显有成交签约量的支撑,短期来看横盘概率更大,继续下跌可能性较小。

临海市、温岭市、玉环市、仙居县和三门县等多数县市在去年下半年缩量补涨,即使目前金融政策有所回暖,但要继续上涨也缺乏内在动力,横盘走势的概率较大。

从椒江区、集聚区和天台县三个区县来看,则是在去年下半年提前进入横盘走势而已。同时,横盘缩量不是特别明显,椒江区、集聚区按区域人口基数来看,新房签约量持续远高于其它县市区,说明其它域外的投资人还是继续看好这两个区域的未来市场。

数据来源:台州房管政务网                制表:首辅房产

 

首辅房产认为,怎么看短期房价走势,就要去看大众的预期,而要读懂大众预期的变化,就要从成交量入手。影响房价的因素虽说众多,但成交量一般是难以作假的。其实,房市跟股市一样,都是市场行为,许多道理一定是想通的。

所以,2022年,看空台州楼市的想法,或者期待下跌再下手买房的话,在台州大多数县市区里,都是难以实现的。

(二)从土地市场看短期楼市走势

与上一年相比,2021年,台州土地市场成交结果显示,总体来说还是量减价升的情况,个别地块出现流拍现象,只能表明土地市场有所降温,热点板块竞拍溢价较高,说明开发商拿地的热情没有发生大的转变,只是在适应市场的变化,在策略上进行结构性调整而已。

来自《中国台州网》消息,据不完全统计,2021年1-12月,台州共成功出让151宗地块(不包含工业用地),总成交金额约495亿元。相较2020年,地块成交宗数虽然减少,但成交金额约增长了7%。

2021年成交量、成交金额冠军均被温岭市拿下,天台县、临海市、玉环市也有不错的表现。台州市区(台州湾新区、椒江区、黄岩区、路桥区)土地市场供应趋缓,尤其下半年推地量明显减少,备受期待的高铁新区云谷地块也因故终止出让。此外,仙居县、三门县的推地量、成交量较少。

2021年房地产企业在“三道红线”的紧箍咒下运行有些困难,曾经活跃在台州楼市的品牌房企,减少了在台州的开发项目,但仍有部分房企选择积极拿地。

楼面价最高的是温岭市城西街道鉴洋村XQ070120地块,楼面价约18499元/平方米,由首入台州的建发(杭州兆润房地产开发有限公司)以封顶价23亿元竞得,竞报无偿返还保障房建筑面积约16700平方米,溢价率31.4%。

进入楼面价前十榜单的路桥地块为路桥区桐江路以东、现代大道以北地块二,德信以24.38亿元+返还保障房6000平方米竞得,楼面价约15360元/平方米(未考虑配建返还等因素),刷新路桥楼面价。

临海地块为邵家渡街道河阳路西侧、临邵路北侧、21-2地块(熊出没小镇北侧),伟星以15.57亿元竞得,楼面价约12104元/平方米,溢价率25.3%。

此外,成交金额最高的是路桥凤栖社区地块,保利以上限价格30.27亿元竞得,楼面价5379元/平方米,溢价率34.95%,无偿返还人才住宅建筑面积5.59万平方米。该地块也是竞争最激烈地块,经历了734轮14个小时的激战。

根据以上一年土地成交的报道,再结合楼盘算法,我们可以大概测算一下未来的房价。

房价=土地成本(30%)+开发费用(10%)+建安成本(20%)+税费(15%)+利润(15%)+其他费用(10%)。

所以,通常来说,楼面地价越高,楼盘均价也会越高。从某种意义来说,楼面地价一旦确立,未来一两年的房价也就有个基本价位了。

首辅房产纵观台州历年的烂尾楼盘,多是开发商参与土地拍挂之时,稍失理性,或者实力不足,也或者是定价过高,但最终都能妥善处理,以时间换空间方式,楼盘陆陆续续都在市场中予以去化。

由上所述,人们不难看出,2021年土地市场的实际表现,表明台州楼市短期上涨的动力固然不足,但要总体明显下行,也是没有可能。

(三)从政策变化情况看楼市短期走向

宏观政策的大环境,是坚持房住不炒总方针下,因城施策。去年年末,金融信贷政策也开始转暖,有利于房地产市场平稳发展,要软着陆,而不是要硬着陆。即使是高悬房地产税的利剑,也不是要让房市崩盘,而是为了打压炒作之风。即便是一流品牌房企,因为资本无序扩张,债台高筑,可以倒下,但房地产市场还是要健康发展。

就台州本地来看,无论是商品房预售,还是二手房入市,以及人才引进奖励和户籍政策等等,都没有发生明显的变化,多是促进房地产市场健康稳定发展,客观上都不存在要打压房地产市场的情况。

(四)从人口和规划看楼市中长期走向

来自网上数据显示,台州人均住房面积已超过51平米,高于全国平均水平。

台州综合实力排名,在全国289个入选的城市中位居43名,处在前列。而且,在七五人口普查中,近10年间人口增速,台州也是远高于全国的平均水平。另一方面,台州目前的城镇化率还只有62%的水平,缓慢地再集聚还是有可能的。

所以,在首辅房产看来,在较长时间里,台州楼市还有稳定发展的潜力,期待普跌的情况一时还不会出现。

当然,期望台州楼市再度普涨的情况,也已非常困难,结构性稀缺,或结构性过剩,引发局部板块上涨或下跌,肯定还会此起彼伏。

从七五人口普查数据可以看出,台州人口增速是低于浙江省全省平均水平的,同时年均增速还在逐渐下降之中。所以,对于台州来说,人口红利也将不再具有什么优势可言。同时,台州的人均收入水平,也排在全省的后面几位。所有这几个因素,不是一时三刻都能改变的,显然难以支撑台州楼市持续普涨。

台州楼市区域的结构性变化,从七五人口普查的数据中,也是可以窥见一斑的。路桥区、临海市、温岭市、玉环市人口是减少的,而台州市区总体是增加的,特别是椒江区域集聚较快,所以投资者更青睐在椒江买房。从网上论坛看到,许多在路桥工作的,而房子多是买在椒江的,还有黄岩、临海、温岭、玉环等县市区都有人陆续来椒江买房。

台州楼市区域的结构性变化,也反映出台州这些年规划实施的情况,椒江区作为台州的行政中心区块,各种区位优势开始逐步显现。

随着沿海高速的通车,杭绍台高铁的开通,s1轻轨即将完工,s2轻轨又在规划之中,椒江区位优势会进一步凸显。各行各业的人才向椒江集聚,可谓是人心所向。显然,在较长时间内,椒江区和集聚区对周边县市区的虹吸效应还将继续,热点板块和中心区域还会被各路买房人追捧。

网上有人这么说,温岭是温岭人的温岭,而椒江是全台州的椒江。首辅房产觉得,这个不无道理。至少短期市场情况也是如此,椒江区域的新房签约量,的确远高于其它区域的人均水平,这都充分说明一个问题,那就是人们的投资热情,至少眼下仍未消退。

网上也有博主说,台州已进入房住不炒的时代。首辅房产认为,就台州市场整体而言,这个说法应该没有问题,但是,要说未来的局部炒作,或者间歇炒作,肯定还有一定的惯性作用,就让我们拭目以待吧。

(编辑整理:台州房产网

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